Unsere Aktionäre sind keine Spekulanten

Pressemitteilung

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Publikationsdatum

05.01.2005

Firmenporträt

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05.01.2005, Warteck Invest ist mit einem Portefeuille von Wohn- und Geschäftshäusern im Wert von 341 Mio. Fr. die kleinste der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften, belegt aber mit ihrem Leistungsausweis einen Spitzenplatz.

Der Eigenfinanzierungsgrad von 53% sowie die Eigenkapitalrendite von 8,1% gehören wie die Nettorendite aus den Liegenschaften von 5,5% und die Leerstandsquote von 2,8% zu den besten Kennzahlen der Branche. Wertsteigerung und Ertragsstabilität haben die Warteck-Papiere zu einer begehrten Anlage im Schweizer Immobiliensektor gemacht.

Herr Müller, die Namenaktien Warteck Invest werden mit einer Prämie von knapp 26% über dem Buchwert gehandelt. Sind sie nicht massiv überbewertet?

Nein, Warteck Invest sind fair eingestuft. Die Frage ist aber, auf welcher Kennzahl die Bewertung basiert. Für mittel- bis langfristig engagierte Anleger ist der Buchwert einer Immobilienaktie nicht die entscheidende Grösse.

Welche Faktoren rechtfertigen eine derart hohe Prämie?

Die Investoren schätzen unsere Strategie, die Qualität des Portefeuilles, die regionale Ausrichtung auf die Nordwestschweiz, die äusserst konservative Finanzierung, die hohe Ausschüttungsquote und den langjährigen Leistungsausweis. Sie sind bereit, dafür eine Prämie zu bezahlen. Wir sind in der Finanzstruktur und in der Portefeuillegrösse mit Immobilienfonds vergleichbar. Auch die werden mit einem durchschnittlichen Agio von 25% gehandelt. Im Gegensatz zu den Fonds haben wir jedoch keine Rücknahmepflicht. Und dann bestimmt einfach die Nachfrage den Preis, denn wir betreiben keine Kurspflege.

Verwässert der hohe Kurs nicht das Renommee, Obligationenersatz zu sein?

Wir können dank des kontrollierten und auf Ertrag ausgerichteten Wachstums dem guten Ruf weiterhin gerecht werden. Viele unserer Aktionäre und Partizipationsscheinhalter sind schon seit Jahren engagiert. Sie berechnen die Rendite auf dem Preis, zu dem sie eingekauft haben. Für sie gibt es keine Renditeverwässerung. Daher verkaufen sie nicht. Selbst wenn es härter wird am Immobilienmarkt, eine Ausschüttungsrendite von 3,8% ist immer noch besser als die durchschnittliche Obligationenrendite.

Erklären Sie damit die Illiquidität der Titel?

Das Handelsvolumen ist gering, weil die Anleger uns treu bleiben. Unsere Valoren sind weitgehend in festen Händen.

Warteck Invest ist ebenso der Zinsabhängigkeit ausgesetzt wie die Immobilienfonds. Droht nach einer Zinserhöhung eine Kurskorrektur?

Entgegen der verbreiteten Meinung ist die empirische Beziehung zwischen langfristigen Zinsen und der Performance von Immobilientiteln bestenfalls schwach. Das trifft besonders für eine konservativ finanzierte Gesellschaft mit einem hohen Anteil an Wohnliegenschaften wie Warteck zu. Solange der konjunkturelle Aufschwung auf sich warten lässt, wird es keine grösseren Zinsschritte geben. Sollte es zu einer Anpassung kommen, können höhere Zinsen mit einer gewissen Verzögerung auf die Mieten überwälzt werden.

Können die Ertragserwartungen erfüllt werden, ohne dass der Liegenschaftenbestand erhöht wird?

Wir stehen nicht unter Wachstumszwang. Mittelfristig wollen wir das Portefeuille von 341 auf 400 bis 450 Mio. Fr. ausweiten. In den letzten Monaten haben wir gegen siebzig Objekte geprüft, keines entsprach aber unseren Anforderungen.

Für die Immobilien wird ein Marktwert ausgewiesen, der knapp ihrem Brandversicherungswert und damit ihrem Wiedererstellungswert entspricht. Das lässt nur einen Schluss zu: Das Portefeuille hat noch hohe Reserven.

Die Bewertungsverfahren der Gebäudeversicherung und die Discounted-Cash-flow-Methode sind nicht vergleichbar. Deshalb ist es reiner Zufall, dass die beiden Werte gleich sind. Wir lassen unsere Liegenschaften von unabhängigen Schätzungsexperten bewerten. Dabei sind wir äusserst konservativ und versuchen, in der Zehnjahresplanung der DCF- Methode auf der absolut sicheren Seite zu sein. Der DCF-Ansatz stellt den Net asset value zu sehr in den Mittelpunkt. Entscheidend ist der Liegenschaftenertrag. Er muss gross genug sein, damit einerseits der Unterhalt, den ein Gebäude braucht, finanziert werden kann und andererseits die Bedürfnisse der Gesellschaft und der Aktionäre erfüllt werden. Unsere Strategie ist, zu bewirtschaften und weiterzuentwickeln.

Ein Grundstück liegt neben dem Basler Fussballstadion St. Jakob. Profitiert es von der Stadionerweiterung um ein Hochhaus?

Der Standort ist sehr attraktiv. Das Grundstück bringt jedoch Ertrag und kostet uns nichts. Da wir keine Spekulanten unter unseren Aktionären haben, können wir abwarten, was auf uns zukommt.

Ruft der Erfolg von Stadtwohnen Alemannengasse nicht nach einem weiteren Entwicklungsprojekt?

Wir sind eine Gesellschaft mit Liegenschaften an guten innerstädtischen Standorten, die sich für die heute wieder gefragte hybride Nutzung eignen. Nachfolgeprojekte sind nicht auszuschliessen, wären für unsere schlanke Organisation aber eine grosse Herausforderung.

Trotzdem, müsste Warteck Invest zur Ertragsverbesserung nicht in der Wertschöpfungskette weiter vorne ansetzen, eben mit eigenen Entwicklungsprojekten?

Das ist eine Überlegung wert, vor allem da es schwierig ist, investitionstaugliche Liegenschaften zu finden. Vielleicht kommt der Zeitpunkt, da wir unsere Strategie anpassen müssen und in einem für uns viel versprechenden Fall mit einem Generalunternehmer zusammenarbeiten könnten. Zuerst schaffen wir Mehrwert, indem wir in bestehende Objekte investieren.

Tun sich neue Geschäftsfelder auf?

Der Schlüssel zu unserem Erfolg ist die klare Ausrichtung. Uns wird oft vorgeworfen, wir seien zu klein und hätten keine Entwicklungsprojekte. Für Anleger, die auf Sicherheit, Stabilität und Rendite bedacht sind, ist gerade dies ein Pluspunkt. Sie sind bei uns, weil wir keine Entwicklungsprojekte betreiben, weil wir nicht im Ausland investieren, weil wir keine Fussballstadien finanzieren. Unsere Aktionäre wissen, was wir machen - und mit wem sie im gleichen Boot sitzen.

Wer sind Ihre Aktionäre?

Es sind Privatanleger sowie einige kleinere und mittlere Institutionelle, die mittel- bis langfristig ausgerichtet sind. Weil kleinere Pensionskassen nicht in private Aktiengesellschaften investieren dürfen, kommt die Dekotierung für uns nicht in Frage. Sämtliche Aktionäre sind Schweizer. Die kennen den Immobilienmarkt und wissen, was machbar ist.

Wie entwickeln sich die verschiedenen Bereiche des Immobilienmarkts?

Für den Mietwohnungsmarkt rechne ich nicht mit Leerstand. Die Öffnung Europas wird die Einwanderung qualifizierter Arbeitskräfte fördern, und die suchen zunächst Mietwohnungen. Wir sind in Regionen investiert, die von dieser Entwicklung profitieren werden. Am Markt für Büroflächen wird der Leerstand noch zunehmen. Die Unternehmen werden die Flächeneffizienz weiter steigern. Um Leerstand zu vermeiden, müssten ältere Büroliegenschaften mit hohen Kosten aufgerüstet werden, neue Gebäude lassen sich aber etwa im Grossraum Zürich bereits heute günstiger bauen.

Das ist ein düsteres Szenario für einen Wirtschaftsraum, in den Warteck Invest erklärtermassen expandieren will.

Wir betreiben das Geschäft langfristig. Dann sind die Standorte Zürich und Basel erste Wahl. Aber auch wir spüren die Marktbedingungen in Zürich und müssen in unser Gebäude in Schlieren investieren.

Ist die Übernahme privat gehaltener Gesellschaften für Sie eine Option?

Es wäre eine Möglichkeit zu wachsen. Das Problem ist aber: Die Eigentümer guter Gesellschaften wollen nicht verkaufen, und die weniger guten halten Pakete von Liegenschaften, die nicht unserer Strategie des Immobilienpicking entsprechen. Wir wollen unser Ziel von 450 Mio. Fr. mit vorteilhaften Einzelkäufen erreichen.

Finden Sie Anlageobjekte?

Unsere Kleinheit ist unser Vorteil. Die grossen Immobiliengesellschaften und die Institutionellen kaufen Einzelliegenschaften ab 30 Mio. Fr. und mehr. Private suchen Objekte bis 10 Mio. Fr. Im Bereich dazwischen liegt unsere Chance.

Wie wird der Ausbau finanziert?

Wir haben - ohne die selbst gesetzte Limite für die Belehnung der Liegenschaften von 50% zu verletzen - einen Investitionsspielraum von 100 Mio. Fr., davon 10 Mio. Fr. in bar. Es wäre für uns auch kein Problem, eine Kapitalerhöhung durchzuführen. Aber was machen wir mit dem Geld, angesichts der Schwierigkeit, geeignete Immobilien zu finden? Wir schöpfen daher erst unseren Anlagespielraum aus, dann nehmen wir wieder eine Standortbestimmung vor.

Ärgert es Sie, dass Warteck Invest von den Analysten als Sonderfall betrachtet wird und in Anlageempfehlungen fehlt?

Uns wird nicht Unrecht getan, wenn wir nicht im Zentrum der Aufmerksamkeit der Analysten sind. Der Börsenkurs ist doch Beweis genug, dass es intelligente Anleger gibt, die wissen, was sie wollen. Dass wir unterschätzt werden, hat auch Vorteile: Unsere Aktien sind nicht derivatverseucht, und kein Investmenthaus wird morgen eine Verkaufsempfehlung herausgeben, die den Kurs zusammenbrechen lässt.

Was macht Immobilienaktien so begehrt?

Immobilientitel bergen kein Währungsrisiko, keine politischen Gefahren, kurz: Sie entsprechen dem Bedürfnis nach Sicherheit, Stabilität und Ertrag. Die kotierten Gesellschaften müssen jedoch den Anlegern fair und ehrlich erklären, was mit Immobilien machbar ist. Es dürfen keine falschen Erwartungen geweckt werden, sonst kommt es zu Verleiderverkäufen.

Aber auch für Warteck Invest könnte die Luft dünner werden?

Das Abwärtspotenzial ist wegen des hohen Wohnanteils, der tiefen Verschuldung und der geringen Klumpenrisiken beschränkt. Eine Dividende, die Obligationenersatz bietet, ist mittelfristig gewährleistet - aber das Geschäft wird schwieriger und härter.

Interview: Konrad Koch

Zusätzliche Informationen erhalten Sie bei:

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates imschwert@bluewin.ch Tel. +41 (1) 221 08 00 Fax +41 (1) 221 08 02

Daniel Petitjean Geschäftsführer daniel.petitjean@warteck-invest.ch Tel. +41 (61) 690 92 38 Fax +41 (61) 690 92 30

Über Warteck Invest AG

Die Warteck Invest ist eine am Immobiliensegment der SWX Swiss Exchange kotierte Publikumsgesellschaft. Sie verfügt über ein attraktives, diversifiziertes Portfolio an Renditeliegenschaften, welches sie mit dem Ziel nachhaltiger Ertragssicherung in eigener Regie bewirtschaftet.

Die Strategie ist darauf ausgerichtet, den Liegenschaftenbestand gezielt zu entwickeln, die Erträge zu optimieren und langfristig zu sichern und damit Mehrwert für die Aktionäre zu schaffen.

Quelle:

- ENDE HELP.CH - PRESSEMITTEILUNG Unsere Aktionäre sind keine Spekulanten -

Publiziert am 05.01.05

Die Pressemitteilung Unsere Aktionäre sind keine Spekulanten wurde publiziert am 05.01.2005 (Fünfter Januar). Die Meldung Unsere Aktionäre sind keine Spekulanten hat die ID News-HLP-25-13310.

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