Der Referenzzinssatz basiert auf der vierteljährlichen Erhebung des durchschnittlichen
Hypothekarzinssatzes im Hypothekenbestand der Schweizer Banken, vorgenommen durch die
Schweizerische Nationalbank. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) rundet diesen Wert
jeweils auf ein Viertelprozent und publiziert ihn als Referenzzinssatz für die Mieten. Nachdem dieser
Referenzzinssatz anfangs März 2020 auf ein neues Allzeittief gesunken war, verharrt er seither auf
dem Stand von 1.25%. Trotz der in jüngster Zeit angestiegenen Zinsen gibt es noch immer viele
günstige Wohnungen. Die Durchschnittsmiete in der Schweiz, umfassend neue und alte Wohnungen,
beträgt gemäss dem Bundesamt für Statistik (BFS) 1362 Franken. Seit über 20 Jahren werden im
Durchschnitt lediglich rund 16% bis 20% des Einkommens für die Miete aufgewendet.
Kein neuer Handlungsbedarf bei den Mieten
Bei jenen Mietverhältnissen, deren
Mietzinsen bereits auf einem Referenzzinssatz von 1.25% beruhen, besteht kein aktueller
Handlungsbedarf. Wo der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz basiert, sind bei einer
Überprüfung der Kostensituation folgende Kostenfaktoren zu berücksichtigen: Eine Reduktion des
Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2.91%.
Demgegenüber kann der Vermieter 40% der Teuerung gemäss dem Landesindex der
Konsumentenpreise (LIK) sowie allgemeine Kostensteigerungen (gestiegene Unterhaltskosten,
Kostensteigerungen von Liftabonnements, Gebühren, Hauswartskosten usw.) geltend machen. Dies
gilt auch für die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen Investitionen für
wertvermehrende oder energetische Verbesserungen oder umfassende Sanierungen.
Rendite sowie Orts- und Quartierüblichkeit als Schranken
Ein Senkungsanspruch
besteht gemäss Gesetz nur dann, wenn aufgrund einer Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden
Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein
Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt der
Vermieter aus diesem Grund ein Senkungsbegehren des Mieters ab, so hat er in einem allfälligen
Verfahren die Zulässigkeit seines Ertrags zu beweisen. Gleiches gilt, wenn sich der Vermieter -
insbesondere bei Altliegenschaften - darauf beruft, dass der Mietzins dem orts- oder quartierüblichen
Niveau entspricht.
Sachdienliche Unterlagen und Hilfsmittel zum Thema
Mietzinsanpassungen
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