Das dritte Quartal 2021 fällt durch eine Verschiebung der Laufzeitenpräferenz auf. So erhöhte
sich die durchschnittliche Laufzeit der vermittelten Hypotheken im Vergleich zum Vorquartal von
knapp sieben auf gut acht Jahre. Das zeigen die Daten von HypoPlus, der Hypothekarspezialistin der
Comparis-Gruppe.
«Es werden vermehrt lang laufende Hypotheken abgeschlossen, weil
Kundinnen und Kunden höhere Zinsen fürchten. Sie wollen sich das derzeit tiefe Zinsniveau sichern,
teilweise auch mit einer 15-jährigen Hypothek», sagt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp.
Banken schielen auf Swap-Sätze
Die Sorge steigender Hypothekarzinsen ist Ausdruck
höherer Inflationserwartungen, und höhere Inflationserwartungen lassen die Swap-Sätze steigen. Der
Swap-Satz definiert, welchen fixen Zinssatz Banken für Laufzeiten von 1 bis 30 Jahren bereit sind zu
bezahlen. Da Banken sich auch über den Swap-Markt refinanzieren, gibt er mit die Richtung der
Hypothekarzinsen vor (siehe Chart, unten).
Im Juli und August sank der zehnjährige CHF-
Swapsatz von 0,02 auf –0,17 Prozent (20. August 2021). In diesem Zeitraum sank auch der Richtsatz
für zehnjährige Hypotheken von 1,19 auf 1,10 Prozent. Der Swap-Satz kletterte danach zurück auf
0,12 Prozent (29. September 2021) und auch der Durchschnittspreis für eine zehnjährige Hypothek
stieg wieder auf 1,19 Prozent (29. September 2021).
Ungleich lange Spiesse
Pensionskassen, Anlagestiftungen und Versicherungen refinanzieren sich im Kontrast zu den
Banken nicht über den Swap-Markt. Sie bieten zudem keine Spareinlagen an und müssen diese
folglich auch nicht zulasten der Hypothekarschuldner querfinanzieren. Die Spiesse der Banken sind
im Vergleich zu Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen also nicht gleich lang. «Das
würde sich erst ändern, wenn Banken ihren Kundinnen und Kunden breitflächig den Negativzins auch
für kleinere Einlagen weiterverrechnen würden», sagt Papp.
Pensionskassen,
Versicherungen und Anlagestiftungen bieten aufgrund ihres jahrezehntelangen Anlagehorizonts vor
allem sehr gute Konditionen für lang laufende Hypotheken. Sie verzeichnen oft mehr Zulauf in
Marktkonstellationen mit steigenden Zinserwartungen. Das war auch im dritten Quartal der Fall. Der
Anteil der von HypoPlus vermittelten Hypotheken an Pensionskassen, Versicherungen und
Anlagestiftungen hat sich von 15 Prozent im Vorquartal auf über 40 Prozent im dritten Quartal 2021
erhöht.
Vor diesem Hintergrund seien Hypothekarnehmende gut beraten, in Sachen
Wohneigentumsfinanzierung nicht nur bei ihrer Hausbank, sondern auch bei Pensionskassen,
Stiftungen und Versicherungen anzuklopfen, sagt Papp.
Ersparnis von 24’000 Franken
möglich
Richtzinsen sind Durchschnittswerte. Wer verhandelt beziehungsweise verhandeln
lässt, bekommt eine zehnjährige Hypothek bei durchschnittlicher Belehnung und Tragbarkeit nach wie vor für
unter 1 Prozent. Gelingt es, die Immobilie mit einer Ersthypothek zu finanzieren, kann der Zins bis zu
0,4 Prozentpunkte tiefer ausfallen, wie eine kürzlich publizierte Comparis-Analyse zeigte. Die jährliche Ersparnis
für eine zehnjährigen Hypothek über 600’000 Franken beträgt somit 2’400 Franken pro Jahr oder
24’000 Franken während der gesamten Laufzeit.
Saron-Hypothek nicht zwingend am
günstigsten
Saron-Hypotheken werden oft als sehr zinsgünstige Alternative zu
Festhypotheken vermarktet. Ein Vergleich mit Festhypotheken lohnt sich dennoch. Derzeit gibt es
fünfjährige Hypotheken ab 0,5 Prozent. Genauso viel kostet eine Saron-Hypothek.
Gut zu
wissen: Auch Saron-Hypotheken sind in der Regel an Laufzeiten gebunden. Die sogenannte
Rahmenlaufzeit beträgt üblicherweise drei oder fünf Jahre. Wer früher aussteigen will, muss eine
Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Ein Wechsel in eine Festhypothek während der Rahmenlaufzeit
ist zwar möglich, allerdings nur bei demselben Anbieter.
Zinsdifferenzen nehmen wieder
leicht zu
Comparis berechnete zudem die durchschnittlichen Zinsdifferenzen zwischen zehn-,
fünf- und zweijährigen Hypotheken im dritten Quartal und zog den Vergleich zu Vorjahresquartalen.
Im dritten Quartal 2018 betrug die Zinsdifferenz zwischen zehn- und fünfjährigen Hypotheken noch 46
Basispunkte (BP). Im Schnitt um 61 Basispunkte teurer war damals eine zehnjährige relativ zu einer
zweijährigen Hypothek. Ein Jahr später haben sich die lang-, mittel- und kurzfristigen Zinsen deutlich
angenähert. Seit dem 3. Quartal 2020 ist eine Normalisierung der Zinsen feststellbar.
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Frédéric Papp
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