Gemäss Gesetz kann der Mieter unter gewissen Voraussetzungen den vereinbarten Anfangsmietzins
anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, falls sich der vereinbarte Mietzins als missbräuchlich im
Sinne des Gesetzes erweist. Bei Altliegenschaften ist die Missbräuchlichkeit bzw. Angemessenheit des
vereinbarten Anfangsmietzinse aufgrund der orts- und quartierüblichen Mietzinse zu prüfen. Gemäss der
gesetzlichen Beweislastregel (Art. 8 ZGB) muss der Mieter, der behauptet der vereinbarte Mietzins sei
missbräuchlich, dies im Verfahren beweisen.
Gesetzwidrige Verschiebung der
Beweispflicht leicht korrigiert
Das Bundesgericht hat aber diese gesetzliche
Beweislastregel bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses in vielen Fällen faktisch umgekehrt und dem
Vermieter die Beweislast zugeschoben. Das Bundesgericht präzisiert nun, dies gelte nur, wenn der
vereinbarte Anfangsmietzins massiv höher ist, als der Mietzins im früheren
Mietverhältnis mit dem Vormieter. Zudem genüge es in solchen Fällen, wenn der Vermieter die Orts- und
Quartierüblichkeit des Mietzinses aufgrund von Indizien dartun kann. Dies kann er etwa mit einem
Privatgutachten und von inoffiziellen Statistiken tun. Auch eine lange Dauer von 15-20 Jahren des
Vormietverhältnisses ist zu berücksichtigen.
Hauptproblem der Rechtsprechung
noch nicht gelöst
Um die orts- und quartierüblichen Mietzinse zu bestimmen, muss
gemäss Verordnung auf die Mietzinse für Wohnräume abgestellt werden, die nach Lage, Grösse,
Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. Das Bundesgericht stellt derart
hohe Anforderungen an die Detaillierung der Vergleichskriterien, dass der Beweis mit vernünftigem
Aufwand nicht erbracht werden kann. Verlangt werden praktisch identische Objekte, was es schlicht nicht
gibt. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist daher heute in aller Regel zum Scheitern verurteilt.
Erforderlich ist, dass das Parlament den Vorstoss von aNR Hans Egloff "Beweisbare Kriterien für die Orts-
und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen" endlich umsetzt. Bereits vor Jahren wurde dieser Vorstoss von
den Rechtskommissionen beider Räte überwiesen. Er verlangt mit einfachen Kategorien (wie einfach, gut,
sehr gut) und grösseren Bauperioden der Gebäude die Mietobjekte besser vergleichbar zu machen. Auch
die Zulassung von branchenetablierten Statistiken sollen zum Nachweis zugelassen werden. Der Nachweis für die ortsüblichen Mietzinsen ist heute für Mieter und Vermieter genau gleich
schwierig zu erbringen. Eine gesetzliche Vereinfachung des Beweises würde daher allen dienen: Den
Mietern, Vermietern, Schlichtungsbehörden und Gerichten.
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