Züblin erhöht operativen Gewinn und reduziert Immobilienwerte im Ausland

Pressemitteilung

Pressetitel

Verfasser / Quelle

Züblin

Publikationsdatum

20.11.2008

Firmenporträt

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20.11.2008, Das erste Halbjahr der Züblin Gruppe war geprägt durch die negativen Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise. Während das Immobiliengeschäft einen um 25% gesteigerten operativen Gewinn erwirtschaften konnte und fünf Immobilien im Umfang von CHF 113,7 Mio. mit einem Gewinn von CHF 10,0 Mio. verkauft wurden, haben die unabhängigen Bewerter aufgrund der unsicheren Marktlage den Wert des Portfolios insbesondere in Frankreich stark nach unten korrigiert. Daraus entstand ein Verlust auf Bewertungen von CHF 100,3 Mio., was zu einem Konzernverlust von CHF 74,9 Mio. führte. Die Wertkorrektur bedeutet 5,2% auf dem vergleichbaren Immobilienbestand.

Operatives Cash-Resultat um 25% gesteigert

Im Vergleich zum Vorjahr konnte der operative Cash-Flow-Gewinn aus dem Mietvertragsgeschäft um 25% von CHF 15,5 Mio. auf CHF 19,4 Mio. gesteigert werden. Dies entspricht einem Gewinn für sechs Monate pro Aktie von CHF 0.40. Die Mieterträge sind mit CHF 66,4 Mio. um 8% gestiegen. Dazu hat der grössere Immobilienbestand beigetragen. Bei unverändertem Immobilienbestand wären die Mieterträge währungsneutral um 1% gestiegen. Die Leerstandsquote bleibt trotz der Verkäufe von voll vermieteten Gebäuden mit 9,4% unverändert wie am 31.3.2008. Erfreulich ist ebenfalls die Entwicklung der Kosten, welche um 8% reduziert werden konnten. Die reinen Finanzierungskosten sind im gleichen Verhältnis angestiegen wie die Mieterträge aus dem erhöhten Portfoliobestand. Im ersten halben Jahr konnten zudem einige Verkäufe getätigt werden. Daraus entstand ein Gewinn gegenüber den Bewertungen vom 31.3.2008 von CHF 10,0 Mio. (Vorjahr CHF 14,7 Mio.).

Immobilienbewertungen von der internationalen Finanzkrise betroffen

Der Bestand der Immobilien hat per 30.9.2008 mit CHF 1'827,3 Mio. um rund CHF 200,0 Mio. abgenommen. Während die Verkäufe, Währungsschwankungen und Investitionen netto mit rund CHF 100,0 Mio. zu Buche stehen, trugen die negativen Bewertungen mit CHF 100,3 Mio. zur Abnahme bei. Da aufgrund der Wirtschaftssituation europäische Immobilientransaktionen praktisch zum Stillstand gekommen sind, haben die Bewerter insbesondere in Frankreich die Immobilienwerte stark nach unten korrigiert. Das französische Portfolio war, nachdem es in den Vorjahren stark angestiegen ist, davon am meisten betroffen und wurde mit 10,4% oder CHF 66,8 Mio. korrigiert. Die Immobilien in Deutschland und den Niederlanden mussten je mit 3,6% nach unten korrigiert werden, was CHF 33,3 Mio. entspricht. In der Schweiz blieben die Werte unverändert.

Solide langfristige Finanzierung

Die Fremdfinanzierung der Immobilien ist langfristig gesichert. So sind 77% der Hypotheken oder CHF 916,0 Mio. mehr als drei Jahre vertraglich gesichert, 17% zwischen einem und drei Jahren und lediglich 6% innerhalb eines Jahres fällig. Ebenfalls sind die Zinsen über Zinsinstrumente langjährig abgesichert. Die Eigenkapitalquote unter Einbezug der Wandelanleihen beträgt 33,1%.

93,3% der 3,55% Wandelanleihe per 19. November 2008 in Aktien gewandelt

Per 19. November 2008, dem letzten Wandlungsdatum der 3,55% Wandelanleihe 02/08, wurde ein Total von CHF 93'326'000 oder 93,3% des ursprünglichen Emissionsbetrages von CHF 100 Mio. gewandelt. Die verbleibenden CHF 6'674'000 werden am 19. Dezember 2008 zur Rückzahlung fällig.

Discount zu NAV 44%

Der voll verwässerte NAV pro Aktie per 30. September 2008 hat sich auf CHF 9.44 reduziert. Den grössten negativen Einfluss verursachten die Bewertungskorrekturen. Eine weitere Reduktion ergab sich aus der Nennwertrückzahlung im September 2008. Der NAV wurde positiv beeinflusst durch die Bewertung der Zinsabsicherungsgeschäfte und die Währungseinflüsse. Im Vergleich zum Aktienkurs vom 19. November 2008 von CHF 5.30 betrug der Discount zum voll verwässerten NAV 44%.

Züblin fokussiert Investitionsstrategie auf Büroimmobilien in drei Ländern

Im Zuge der Planung der nächsten Jahre hat der Verwaltungsrat zusammen mit der Gruppenleitung die Strategie von Züblin überprüft. Züblin wird in Zukunft ausschliesslich in energieeffiziente Büroimmobilien an zentraler Lage investieren. Die regionale Konzentration soll neben der Schweiz nur noch auf die beiden grössten kontinentaleuropäischen Länder, Deutschland und Frankreich, ausgerichtet werden. Zusätzlich wird sich Züblin in diesen Ländern nur noch auf wenige Städte konzentrieren. Züblin verkauft als Folge davon einige ihrer nicht mehr strategiekonformen Immobilien. Seit Jahresbeginn konnten damit gute Fortschritte erzielt werden.

Einberufung einer ausserordentlichen Generalversammlung für den 18. Dezember 2008

- Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion mit Sachausschüttung

Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit 68% an ihrer Tochtergesellschaft in Frankreich, der Züblin Immobilière France SA (ZIF), beteiligt. Die ZIF ist an der Euronext - Paris, Compartiment C, kotiert und besitzt den REIT-Status, in Frankreich SIIC genannt. Aufgrund einer Steuergesetzänderung in Frankreich darf ein Aktionär per 31.12.2008 noch maximal 60% an einer SIIC halten, ansonsten der SIIC-Status aberkannt wird, was erhebliche finanzielle Nachteile für die ZIF und deren Aktionäre zur Folge hätte.

Aufgrund des stark gefallenen Aktienkurses wäre es bei einem Verkauf von ZIF-Aktien zur Erreichung der 60%-Schwelle zu einem erheblichen Verlust gekommen. Zur Wahrung der Interessen der Züblin-Aktionäre hat der Verwaltungsrat daher entschieden, die erforderliche Anzahl ZIF-Aktien an die Züblin-Aktionäre auszuschütten, so dass die Züblin ihren Anteil an der ZIF auf unter 60% senken kann. Zu diesem Zweck wird auf den 18. Dezember 2008 eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen. Diese soll unter anderem eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion mit Sachausschüttung (ZIF- Aktien) beschliessen. Durch den direkten Besitz von ZIF-Aktien können die Züblin- Aktionäre an einer möglichen Erholung des Börsenkurses partizipieren. Die genaue Beschreibung der Transaktion wird den Aktionären anlässlich der Einladung zur ausserordentlichen Generalversammlung am 27. November 2008 bekannt gegeben.

- Ersatzwahl in den Verwaltungsrat der Züblin Immobilien Holding AG

Herr Dr. Heinz Hackl ist aus persönlichen Gründen von seinem Amt als Mitglied des Verwaltungsrats zurückgetreten. Der Verwaltungsrat schlägt vor, anlässlich der ausserordentlichen Generalversammlung vom 18. Dezember 2008 als Ersatz für die restliche Amtszeit ab 1. Februar 2009 Herrn Christian Bubb zu wählen. Herr Bubb ist zur Zeit CEO bei der Implenia und wird diese Funktion Ende Januar 2009 abgeben.

Ausblick

Die Weltwirtschaft wird aufgrund der Finanzkrise von einer Rezession betroffen sein. Deren Ausmass und Dauer sind heute noch nicht absehbar. Mit der konsequenten Verbesserung der Leerstandsquoten und der Optimierung der Qualität wie auch der Dauer der Mietverträge darf Züblin weiterhin gute operationelle Ergebnisse erwarten. Hingegen sind weitere Korrekturen auf den Immobilienwerten nicht auszuschliessen. Neben der intensiven Betreuung des Portfolios konzentriert sich Züblin mit aller Kraft auf die Umsetzung der Fokussierungs-Strategie, um die Gesellschaft bestmöglich für die anspruchsvolle Zukunft zu positionieren.

Über Züblin Immobilien Holding AG

Die Züblin Immobilien Gruppe verfolgt eine Wertschöpfungsstrategie durch selektive Käufe, aktive Bewirtschaftung und optimale Verkäufe von Geschäftsliegenschaften in europäischen Wirtschaftsregionen; auf eigene Entwicklungsobjekte wird verzichtet.

Das Portfolio umfasst 85 Liegenschaften in 5 Ländern mit einem Marktwert von CHF 2,1 Milliarden.

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Quelle: Züblin | Publiziert am 20.11.08 | Aktualisiert um 08:23 Uhr

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